Formalités et législations

février 13, 2021
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Notaire Marrakech

Marrakech.immo est encadrée par des juristes vous accompagnera dans vos démarches afin de vous y retrouver dans des configurations complexes  de contrôle des changes, de droit juridique et de droit religieux.

MARRAKECH.IMMO (agence immobiliere à Marrakech)

Nous vous proposons une gamme de services qui vous permettront avant tout de sécuriser votre transaction, quelle qu’elle soit.

– Les biens présentés à la vente sont sélectionnés, nous sommes en mesure d’apporter des réponse aux questions que vous vous posez sur les règlementations en vigueur au Maroc.
– Les actes, preuves de jouissance, titres, origines de propriété, etc.… doivent être recherchés, étudiés, collationnés, répertoriés, au besoin complétés avec les intervenants requis, puis présentés au Notaire, seul habilité à assurer la rédaction d’un compromis ou d’un acte définitif.
– En cas de rénovation ou de construction nous vous proposerons un choix d’architectes et d’entreprises spécialisées dans le bâtiment. Nous pourrons, à votre demande, réaliser un suivi et une coordination des travaux et des formalités administratives. 

Avantages de la fiscalité marocaine en général
– Absence de droits de succession pour les marocains.
– Garantie de transfert, hors Maroc, des produits de la vente des biens immobiliers et des revenus locatifs nets (après impôts) sans limite dans le temps et dans le montant.
– Garantie de transfert, hors Maroc, de la plus value nette de la cession du bien immobilier.
– Exonération totale du profit immobilier en cas de cession d’un immeuble à usage de résidence principale depuis 8 ans.
– Exonération des revenus locatifs de l’impôt sur le revenu (IGR) pendant les 3 années suivant l’achèvement des constructions.
– Exonération de la taxe urbaine pendant 5 ans.
– Les non-résidents bénéficient en outre des dispositions des conventions fiscales tendant à éviter la double imposition conclues entre le Maroc et de nombreux pays.Pour les retraités

Les personnes bénéficiant d’une pension de retraite de source étrangère bénéficient de la réduction qui peut aller jusqu’à 80 % du montant de l’impôt dû au titre de la pension de retraite. Seule condition : transférer à titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.

A savoir avant toute acquisition

Pour mieux cerner le mouvement des capitaux investis sur le territoire Marocain, l’état a établi certaines règles.
Les sommes provenant de l’étranger doivent passer par un compte en Dirhams convertibles qui, comme son nom l’indique, assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/92) ; ce compte vous permettra de réaliser votre opération d’investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement (ex. loyer).

L’office des changes est informé, par le Notaire, de la transaction que vous réalisez   afin de pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus-value y afférente.

Afin de disposer rapidement des fonds qui vous permettront, par un dépôt de garantie chez le Notaire, de réserver la propriété de votre choix et de lancer une éventuelle procédure de titrage, s’il s’agit d’un bien non titré (melkia), nous vous conseillons d’ouvrir votre compte en Dirhams convertibles dès votre arrivée à Marrakech; vous pourrez ainsi alimenter votre compte depuis l’étranger par virement SWIFT puis, par simple fax à votre banque au Maroc, faire virer le montant des arrhes sur le compte séquestre du Notaire.

Achat d’un bien dit « MELKIA »

Ce sont des biens qui ne sont pas titrés, régis par le droit musulman, pas encore inscrits à la Conservation Foncière. La prudence est de mise car ce bien peut appartenir, par suite de successions, à de nombreux héritiers et un seul ayant droit « oublié » peut se manifester au moment de la réquisition du titre foncier. Il convient de rassembler les actes de propriété qui sont en général des actes adoulaires en langue arabe, vérifier le nombre d’ayants droit, s’assurer qu’ils sont tous intervenants dans la vente, vérifier la situation géographique du bien, sa surface réelle. Toutefois les biens Melkia peuvent ne pas poser de problème particulier mais les vérifications sont impératives. La vente d’un bien Melkia peut s’effectuer devant un Adoul, représentant le droit musulman, un avocat ou un notaire, mais l’acte doit être enregistré.

Attention aux terrains dits « guiches »

Historiquement, le sultan avait pour usage de donner des terrains aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Ces terrains « guiches » appartiennent toujours à l’état même s’ils ont été transmis aux héritiers. Pratiquement, cela signifie que la propriété ne peut pas être vendue, on peut juste bénéficier d’un droit de jouissance.

Droits et taxes payés par l’acquéreur pour un achat immobilier

Au Maroc, les droits inhérents à une acquisition immobilière varient selon la nature juridique du bien : (ces pourcentages s’appliquent à la valeur du bien acquis, T.V.A. comprise). Les actes notariés sont enregistrés et la mutation déclarée à la Conservation Foncière.

– Maison à usage d’habitation pour une durée supérieure à 3 ans ou terrain non bâti (avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans)
– Droits d’enregistrement : 2,5 %
– Taxe notariale : 0,5 %
– Conservation foncière : 1 % + 150 Dhs (Certificat de Propriété)
– Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dhs + T.V.A. 7 %
– Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) :
   0,5 % + 75 Dhs
– Frais divers (timbres, etc.) : 1500 à 3 000 Dhs environ suivant les dossiers.

En cas d’acquisition d’un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent éventuellement être partagés avec le vendeur.
– Droits de publication : 450 Dhs
– Droits Ad Valorem: 1,5 % jusqu’à 50 000 Dhs + 2 % de la valeur au-dessus
– Droits sur les surfaces : 45 Dhs par are entamé (zone urbaine), par hectare
   entamé (zone rurale)
– Droits fixes : 75 Dhs
– Duplicata : 75 Dhs
– Géomètre : 2 500 Dhs environ
– Frais divers (timbres, etc.) : 1500 Dhs environ.
– Locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :
– Droits d’enregistrement : 5 %
– Taxe notariale : 0,5 %
– Conservation foncière : 1 %
– Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dhs + T.V.A. 7 %
– Frais divers (timbres, etc.): 2 000 Dhs environ.

À noter : lors de la première vente d’un local commercial, droits d’enregistrement ramenés à 2,5 %

– Terrains agricoles :
Il n’est pas possible à un étranger d’acheter un terrain agricole ; pour rendre son acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu’il soit déclaré à vocation non agricole (procédure parfois longue).
Par contre, un étranger peut s’associer avec un marocain pour acheter ce type de terrain.

Sinon, il y a possibilité de louer des terrains agricoles par un partenariat longue durée entre l’Etat et le privé, sous forme d’une location des terres conditionnée par l’engagement du preneur à réaliser des plans d’investissement et de mise en valeur agricole.

Quelques éléments réglementaires :

Taxe urbaine (T.U.) :
Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d’appréciation directe par la commission de recensement. Ladite valeur locative est révisée chaque année par une augmentation de 2 %.
Toutefois, dès l’instant où vous êtes marocains résidant à l’étranger, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % (de la valeur locative) même si votre logement est habité par vos enfants ou vos parents, et n’est pas occupé de manière continue par vous.
La taxe urbaine ne s’applique pas aux locaux neufs et additions de construction pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter.

Taxe d’édilité :
En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination.
Lorsque l’immeuble est destiné à l’habitation principale, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
Les taux applicables sont :
 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes.
60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Impôt général sur le revenu : 

 Revenu et profits fonciers

– Profits fonciers :
Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.
Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés.
La valeur actuelle est obtenue par l’application d’un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.
Exonération totale : Loi de finance de 2005
– Du profit réalisé sur la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale pendant au moins 8 ans, quel que soit le prix de cession.
– Du profit réalisé à l’occasion de la première vente de logement à caractère social.
– Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 60 000 Dhs.
– Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.
Il est rappelé que cette exonération s’étend dans les mêmes conditions :
– Au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d’habiter l’immeuble ou la partie d’immeuble en cause après le décès du propriétaire ;
– Au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente ;
– Aux marocains résidant à l’étranger pour leur habitation principale au Maroc.
Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l’enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l’impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d’investissement qui auraient été engagées

– Revenus fonciers :

Si l’habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l’IGR au titre des revenus fonciers.
Le revenu net imposable est obtenu d’un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus.
Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés les 3 premières années suivant celle de l’achèvement des travaux desdites constructions.

IMPORTANT :
Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l’année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année, et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.

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