Marrakech reste un marché pluriel : appartement urbain, villa, riad et foncier ne suivent ni les mêmes acheteurs ni les mêmes cycles.
Illustration éditoriale de Marrakech ; elle ne représente aucun bien proposé à la vente.
Lire les indicateurs sans les confondre
Un indice de transactions, un prix demandé sur un portail et une estimation de quartier répondent à trois questions différentes. Le premier suit des actes enregistrés, le deuxième décrit les attentes des vendeurs et la troisième rapproche un bien précis de comparables réellement pertinents.
Une moyenne urbaine ne permet donc pas de fixer le prix d’un appartement à Guéliz, d’un riad en médina ou d’une villa route de l’Ourika. État, accès, titre, surface utile, étage, orientation, stationnement et qualité de rénovation restent déterminants.
Une activité qui varie selon les segments
Les derniers chiffres officiels disponibles montrent une évolution globale modérée à Marrakech, mais des mouvements différents entre appartements, maisons, villas, terrains et locaux professionnels. Cette dispersion interdit les raccourcis du type « tout Marrakech monte ».
Les villas et le foncier peuvent connaître un trimestre actif pendant que le résidentiel courant marque une pause. Pour un acheteur, la bonne lecture consiste à comparer le même type de bien dans une zone cohérente et sur une période suffisamment large.
Offre visible et marché réellement conclu
L’augmentation du nombre d’annonces ne signifie pas automatiquement une hausse des ventes. Elle peut traduire davantage de programmes, une rotation des mandats ou des vendeurs qui testent le marché. Les doublons et les changements de prix doivent aussi être neutralisés.
Pour interpréter une annonce, il est utile de considérer le prix initial, ses éventuelles évolutions, la durée de commercialisation et, lorsqu’il est connu, le prix finalement conclu.
Ce qu’il faut surveiller en 2026
Les biens bien situés, juridiquement clairs et correctement présentés restent les plus faciles à comparer. Les logements avec défaut d’accès, travaux mal chiffrés ou prix fondé sur une rentabilité théorique nécessitent davantage de prudence.
Pour les vendeurs, la qualité du dossier et le positionnement initial comptent davantage qu’une multiplication d’annonces identiques. Pour les acheteurs, une visite technique et documentaire protège mieux qu’une négociation conduite uniquement sur un prix au mètre carré.
Chiffres et méthode
Au deuxième trimestre 2025, Marrakech a enregistré une progression trimestrielle de 0,2 % des prix et de 2,7 % du nombre de transactions. Cette mesure porte sur les ventes répétées enregistrées par l’ANCFCC, pas sur les prix affichés dans les annonces Bank Al-Maghrib et ANCFCC, IPAI T2 2025.
Les données de la plateforme signalent en 2025 une hausse de son offre à Marrakech de 21 % pour les appartements et de 18 % pour les villas. Il s’agit d’un indicateur d’offre publicitaire propre à la plateforme, et non d’un indice de prix signé chez le notaire Bilan 2025 de Mubawab présenté par Aujourd’hui Le Maroc.
Pour avancer dans votre projet
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